+7 (906) 597-90-80
+7 (910) 752-18-27

tambov@fse.ms

Оценка незавершенного строительства

Оценка строительства (незавершённого)

Оценка незавершенного строительства

Основной части игроков рынка оценки строительства (незавершенного) известны 3 метода, которые применяются в процессе оценки: метод сравнения (покупка аналогичного объекта), доходный метод (возврат на инвестиции) и затратный (стоимость воспроизводства или замещения).

Каждый из этих методов оценки строительства (незавершенного) рассматривает цену с различных ракурсов, у каждого есть свои недостатки и достоинства. В случае с незавершёнными объектами строительства самым популярным методом является затратный.

По каким причинам другие методы плохо работают.

При подробном ознакомлении с базовыми принципами 3-х методов к стоимости можно заметить серьезное отличие затратного метода от других 2-х. Доходный метод и метод сравнения основываются на установлении финансовых средств, которые поступают от тех или иных операционных сделок с недвижимостью, — платежей аренды (метод доходный) или стоимости продажи недвижимости (метод сравнения).

Затратный метод анализирует объект как совокупность всех материалов, стоимости управления, а также трудовых затрат. Независимость этого метода от финансового выражения сделок с объектом дает одно из главных преимуществ затратного подхода при проведении оценки стоимости объектов, которые не были завершены.

Также необходимо отметить один из юридических моментов, который относится к рынку России. Установление стоимости объекта на рынке недвижимости требует, чтобы оцениваемый объект мог быть обменен на открытом и свободном рынке. По работающему на сегодняшний день законодательству России, до того как будет завершено строительство и получено подтверждение государственного образца, недостроенный объект нельзя считать объектом недвижимости и, следовательно, не подлежит законному обмену.

На данном условии незавершенные объекты строительства не могут обладать рыночной стоимостью. При оценке данных объектов необходимо определять другой тип стоимости, который относится к правам на компанию, а не на ее собственность, или же предполагать отсутствие ограничений юридического характера. В этой статье мы допустим, что затраты на окончание строительства могут являться корректной мерой.

Недостроенный объект имеет небольшую функциональность (или не имеет ее вовсе) до окончания строительства. Для объекта, который не был завершен, получение дохода в виде платы за аренду маловероятно, также малую вероятность имеет нахождение информации по продаже на рынке аналогичных объектов, которые не были завершены.

Таким образом, описанные нами методы не могут применяться для оценки недвижимости в стадии строительства. Для объектов недвижимости на окончательных стадиях применима техника оценки недвижимости как завершенного, после чего вычитываются затраты на завершение строительства, но нужно принимать во внимание все возможные скидки на рынке на незавершенность объекта. Каким образом работает затратный метод.

Хоть этот метод и кажется простым, когда смотришь на его схематичный вид, на практике все выглядит сложнее. Для всякого объекта строительства, нового или старого, незавершенного или готового, сначала необходимо установить затратную основу. Необходимо выбрать между стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения.

Стоимость замещения — это объем материальных и трудовых затрат, которые необходимы для возведения здания, аналогичного по функциональности оцениваемому объекту.

Стоимость же воспроизводства — это применение схожих материалов для возведения копии объекта, включая различные устаревшие материалы, просчеты дизайнерского характера и другие дефекты.

Специалист НП «Федерация Судебных Экспертов» по оценке предпочитает затратную концепцию, которая применяется к тому или иному конкретному случаю. Цена воспроизводства используется в случае, если есть уникальные или особые характеристики объекта, которые связаны неразрывно с его назначением. К примеру, церковные здания, исторические постройки, промышленные здания, которые специально предназначаются для каких-то персональных видов производства.

Цена замещения используется чаще всего и применяется для установления рыночной цены всех объектов, где определяющим фактором является функциональность. В оценке строительства (незавершенного) используется несколько способов, которые позволяют измерять затраты или же комбинация таких способов, но нужно осуществлять скрупулезную проверку, чтобы не получилось так, что дважды был учтен элемент имеющихся усовершенствований.

Для проведения оценки строительства (незавершенного) в зачаточной стадии самой предпочтительной базой является цена воспроизводства, и метод учитывающие удельные затраты вероятнее всего будет главной частью осуществляемого анализа. Но затратная экспертиза данного метода часто является недоступной оценщикам, так как в данном случае необходима экспертная помощь в сфере затрат и строительства.

Установление степени затрат наиболее сложно для специалиста оценщика на рынке России. Так как здесь нет надежных и общедоступных источников данных по затратам на строительство, в то время как оценщики с запада используют онлайн-ресурсы, содержащие аналитическую информацию за несколько последних лет практически по всем типам зданий и их усовершенствований.

Имеющаяся информация на рынке России чаще всего представляется в денежных единицах, курс которых нестабилен и однозначно был подвержен инфляции. Специалист оценщик может использовать крайне малое количество данных подтвержденных по затратам на строительство, и ему необходимо самому собирать информацию по строительству из различных источников.

Сложность при установлении объема скопленной амортизации может варьироваться в зависимости от уровня готовности объекта, который еще не достроен. Износ физического характера зависит от того, насколько элементы конструкций незавершенного объекта были подвержены воздействию агрессивных погодных условий. Погодный эффект зависит от климата, времени воздействия, а также от уровня воздействия, зависящего от стадии готовности оцениваемого строительства (незавершенного).

Читайте также:

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Задайте вопрос эксперту: